新西兰房产开发融资,入门小贴士



新西兰房产开发融资,入门小贴士


做好房产开发项目,融资一环很重要。


本来自有资金可以完成开发,但如果适度合理应用融资,利用杠杆作用,是房地产开发增加利润的传统有效模式。


那我们需要注意哪些问题的,什么情况下能更容易借到钱,还有我们的渠道又有哪些?


新西兰房产开发融资,入门小贴士


小贴士一:

GST(消费税)



所有跟开发有关的融资,放贷方都会在计算可行性时先把GST除开。如果我们把这个税包含在任何计算里面,我们之后的决定就会有偏差。当然,如果因为时间差,我们开发过程中需要GST这部份额度来周转,有一些放贷方还是可以考虑短期内额外的GST的短期贷款。

新西兰房产开发融资,入门小贴士

小贴士二:

开发成本



这一步应该是在大家决定购买开发地前就计划好,是属于买家尽职调查的一部分。这个开发地费用不只是买地和建筑的费用,还应该包括现有旧房拆迁,各种专业人士的服务费,分割,融资成本,销售和其它与开发相关的种种费用。如果我们的建筑费用不是大包合同,还得要把至少7.5%的建筑后备金给加进去。如果我们没有把所有有关的费用都弄得清清楚楚,就没办法知道手上项目的真正可行性。


这里面其中有两个计算公式很重要


第一个是,利润率=(开发项目价值-开发成本)/开发成本。如果利润率有15%或以上,以银行的标准就有可能申请银行融资。我们都知道,这个是最便宜的渠道。另外,如果我们考虑从金融公司的渠道融资,那利润率至少也要达到7.5%。

第二个公式是LCR(Loan to Cost 借贷成本比例)。银行可以做到最高70%的比例。而金融公司因为更偏向于抵押物的价值比例(LVR),再加上如果我们有15%-20%的流动资金,那从金融公司融资的可能性也会很高。

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小贴士三:

贷款渠道:银行还是金融公司?



从融成本角度考虑,银行肯定是首选渠道,毕竟对比起来借贷费用低,全包范围在7%-8%之间。但是银行对融资申请审批很严格,大多数都需要100%贷款额的预售,成本估算报告(QS),项目市场报告(RV),和其它针对不同申请情况的特定条件,只是把全部条件满足,时间、精力和费用对很多开发商来说都不是容易的事。


如果从融资难易程度和杠杠效能角度考虑,金融公司会比银行更灵活些。虽然费用会高一些,但是如果我们抵押物足够,其它条件都有商量的余地,而且LCR还有可能达到90%,同一个项目可以释放更多的贷款。

新西兰房产开发融资,入门小贴士


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